記者調查 | 九江武寧縣一中心地塊為何荒置十余年？

來源：  江南都市報     |    日期：  2023年02月05日     |    制作：  嚴佳成     |    新聞熱線：  0791-86849110

　　江南都市報訊 盧勇 全媒體記者范晶攝影報道：2004年，九江東寶發展有限公司（以下簡稱東寶公司）摘牌取得武寧縣湖濱路旁125畝國有土地使用權。2005年，武寧縣城鄉規劃建設辦公室加蓋公章，認可整個小區規劃40棟房子的方案。整個項目分四期建設，前三期共30棟房屋很快建成。2009年，東寶公司準備開發剩余30余畝土地，再建10棟住宅，卻遭遇“卡殼”。

　　彼時，武寧縣建設、規劃、國土部門表示整個地塊的容積率搞錯了。2009年至今，東寶公司往返于多個部門之間，問題依然無法妥善解決，位于城區中心位置的這30余畝土地也一直荒廢。職能部門的“失誤”要民企買單，這讓東寶公司負責人陳遠東十分不解。

　　規劃可以建40棟房子的小區

　　被告知容積率搞錯了

　　2004年，九江市民營企業東寶公司以2500萬元的價格，通過摘牌的形式，依法取得了武寧縣湖濱路B、C區125畝國有土地使用權，用于開發湖岸花城項目。

　　負責人陳遠東記得，當時國土部門出讓土地的合同中沒有寫容積率和經濟指標，只注明了“按規劃要求建設”。

　　2005年10月，武寧縣政府《關于對武寧縣東寶·湖濱城市花園居住小區詳細規劃的批復》，同意了縣建設局報去的由上海同創設計有限公司編制的《武寧縣東寶·湖濱城市花園居住小區詳細規劃》。

　　記者注意到，在規劃了40棟房屋的平面效果圖上，武寧縣城鄉規劃建設辦公室加蓋了公章。

　　陳遠東說，由于國土部門征遷等原因，土地是分批交付的，因此整個項目分四期建設，于2009年之前完成了前三期共30棟房屋的建設，通過了政府各職能部門的批準竣工和驗收，交付業主使用。

　　2009年，該公司計劃使用最后30余畝土地建設10棟住宅時，報建手續卻被“卡”住了。當時，武寧縣國土資源局突然告知東寶公司整個小區的容積率是1.52，并非之前報批文件中出現的1.77，余下的計容建筑面積相應的要從2萬余平方米減少至1000多平方米。

　　此前多份政府職能部門的文件

　　顯示小區容積率1.77

　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。在土地面積固定的前提下，容積率越高，建筑面積越大。

　　陳遠東稱，2009年之前，公司收到的批復文件，關于小區容積率僅有1.77一個數值。為佐證這一說法，他出示了多份文件。

　　如之前提到的武寧縣城鄉規劃建設辦公室2005年蓋章文件和武寧縣政府批復文件，以及2005年12月武寧縣發展計劃委員會（后改為武寧縣發改委）批復文件，容積率同樣為1.77。

　　在武寧縣城鄉規劃建設局2010年3月11日向武寧縣國土資源局出具的《關于對**小區容積率認定的函》中，第一段描述即為“根據縣人民政府批復……和縣發改展計劃委員會立項，該項目用地面積83333.3平方米，建筑面積147100平方米，容積率1.77。”

　　陳遠東不理解，國土部門為何要將小區的容積率認定為1.52。

　　不過，2022年，武寧縣自然資源局正式回復時稱，2009年武寧縣根據當時住房和城鄉建設部、監察部發布《關于對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》開展了房地產項目容積率清理，在對該小區容積率清查時，發現東寶公司報建提供的武計字[2005]101號文件與縣檔案館存檔的武計字[2005]101號文件中主要技術指標嚴重不符，且規劃方案文本中的經濟技術指標有手動改動痕跡。

　　陳遠東稱，武寧縣發展計劃委員會出現同日期同文號兩種版本的批復，上級部門已經在查，尚無定論。但整個小區平面效果圖顯示規劃建40棟建筑，前面三期均按容積率1.77建設且通過各職能部門批準竣工和驗收，這些都是鐵的事實。

　　規劃部門多次出函

　　數次更改小區規劃容積率數據

　　采訪中，記者注意到，在2010年3月11日、8月4日和2014年9月27日，武寧縣城鄉規劃局（職能現并入武寧縣自然資源局）曾3次向武寧縣國土資源局（現武寧縣自然資源局）去函，對該小區規劃容積率進行認定。

　　2010年3月11日的函中，認為該小區第4期擬報建建筑面積35756.72平方米，1期至4期總建筑面積148041平方米，減去規劃批準面積147100平方米，即該小區超建筑面積為941平方米。

　　2010年8月4日的函中，認為該小區第4期擬報建建筑面積35756.72平方米，1期至4期總建筑面積150416平方米。

　　不過，2014年9月27日的函又稱，2010年8月4日的28號函廢止，該小區1期至4期計容總建筑面積為161226平方米。

　　陳遠東稱，武寧縣城鄉規劃局和武寧縣國土資源局現在合并為武寧縣自然資源局，之前可能會因為部門不同而相互“打架”，現在機構合并了，應該要給出一個明確的說法。

　　武寧縣自然資源局建議通過行政訴訟程序

　　解決容積率爭端問題

　　2月1日，武寧縣自然資源局城鄉規劃事務中心主任熊自國回復記者采訪時稱，該小區容積率此前認定為1.77，直至2009年全國容積率清查時，才發現容積率應為1.52，如項目想要開發則需繳納土地出讓金。經過測算，按照當前每畝土地預估200萬元的價格計算，東寶公司需要繳納6000萬元。

　　采訪中，記者了解到，武寧縣委、縣政府對此事非常重視，書記、縣長多次聽取匯報，并要求新官要理舊事，依法依規主動的解決好歷史遺留問題，武寧縣自然資源局也與開發單位的法律顧問進行了多次對接，但由于雙方分歧很大，目前難以達成共識。

　　目前的處理意見是東寶公司盡快按容積率≤1.53報送設計方案并完善相關配套設施，根據相關法律法規規定，小區建設完成后土地使用權歸全體業主所有。如有異議，也可以通過司法途徑解決。

　　“建議在容積率允許的范圍內進行規劃修改或補繳經評估確認的土地出讓金后再次規劃。同時，建議通過行政訴訟程序，解決容積率爭端問題。”武寧縣自然資源局表示。

　　陳遠東無奈表示，因為職能部門的失誤，造成的損失讓企業承擔，實在難以接受。

　　針對此事，江西中矗律師事務所李子君律師分析稱，根據《江西省優化營商環境條例》的相關規定，各級人民政府及有關部門應當加強政務誠信建設，保持政策的連續和穩定。各職能部門依法作出的規劃、行政決定等不得擅自改變，為打造良好的營商環境，各職能部門應最大限度維護企業正常經營，“朝令夕改”切不可取。

　　李子君律師還表示，根據《行政訴訟法》要求，行政機關對作出的行政行為負有舉證責任，武寧縣相關部門應當提供作出該行政行為的證據和所依據的規范性文件。

　　值班編輯：陳杰

　　值班審核:范俊杰

　　值班編委：楊進